返 回 我要回复 您现在所处的位置: 澳门金莎娱乐网站 > 澳门金莎娱乐网站律师论坛 > 维权论道

疫情减租:支付是义务,免租是情分,倡议是建议

张茂荣 发表于[2020-02-02]


▌原创:张茂荣 信荣团队首席澳门金莎娱乐网站律师、房地产争议解决专家

▌主攻: 房地产、小产权房纠纷,涉房家事,城市更新等


今年的春节不快乐!


突如其来的武汉肺炎,把全国人民都席卷进去了,“疫情”霸屏,朋友圈彻底“沦陷”。


“床以外的地方都是远方,手够不到的地方都是他乡”,估计很多网友都和笔者一样:整个春节宅在家,或因怕被感染,或为避免感染他人,或意不给政府添乱。


疫情同时衍生出另一种爱表达方式:举报!——举报亲友聚集打麻将,举报爸妈出门不带口罩,举报爷爷奶奶乱跑......诙谐,但是真爱。


万众一心,严防死守,假期延长,复工推迟,疫情严重区人员自我隔离14天......


疫情来袭,共克时艰,万达、华润等房企“房东”率先践行社会责任,减免商铺租金,“中山好房东”主动免租两月,获人民日报表扬!


各地房地产租赁协会、街道迅速跟进,各式各样的“免租倡议信”在朋友圈轮番轰炸。



大量租户私信房东要求减租,长租公寓难顶重压,联合申请免租......



共克时艰,还是道德绑架,业主抵触,质疑声起......


法律人闪亮登场:


支持论者:构成“不可抗力”、“情势变更”,依“公平原则”应予减免,并拿出SARS引发的相关个案佐证。


反对论者:属于商业风险,房屋实际还是由租客占用,出租方无法使用或通过使用获得收益,要求减租于法无据。——如笔者同事,上海郭韧澳门金莎娱乐网站律师


笔者完全赞同郭澳门金莎娱乐网站律师观点,非因同事关系,而是因为:


一、“情”与“法”的关系


一般情况下,情、理、法三者是统一的,部分情况下合情并不合法,合法并不合情,最明显的案例就是2006年许霆案:因为银行ATM机本身故障取款17.5万,犯盗窃罪,一审无期,二审五年!


二、法律人谈“法”不言“情”


法律具有强制性、严谨性,法律人与普通大众不同,与倡议减租机构不同,基于“以事实为依据,以法律为准绳”原则,法律人探讨是否应当减租应抛开朋友圈减租舆情的影响,就当没有租客要求过,没有机构倡议过,没有出租方减租过,如此才能做到不被舆情所影响,不被情绪所感染,不谈“情”做出的论断才是客观的。


三、法律规定


《合同法》第8条:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。


《合同法》第212条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。


租客与业主签署的租赁合同合法有效,对租客具有法律约束力,出租方已将房屋交付租客,已履行完毕租赁房屋的交付义务,租客应当如约支付租金。


四、事实情况


延期复工、自我隔离期间,租赁合同的标的物——房屋仍在租客控制使用之下,出租方并未因此增加收益,更不存在违约情形。


不排除租客中也有大款,多数住宅租客支付能力并未因14天的隔离不能上班而明显减弱,多数商业租客的利润是过往、未来多年赚的,即便是停业14天乃至一两个月,也只是短期利润的减少或者亏损,但放在整个经营周期来看,不过是所赚利润降低、减少,绝不会伤筋动骨,因为常年利润,绝不止一两个月房租。


而就高房价的一线城市来说,绝大多数出租方出租的房屋也都处于按揭状态,靠月租来支撑月供,并不是每位业主都是财大气粗,大部分业主也是房奴,你若断租,他可能断供!


五、“不可抗力”、“情势变更” 不适用于租赁合同的承租方,“公平原则”不能成立


根据《合同法》第117条规定,不可抗力必须达到不能履行合同的结果才可以免责(如地震导致工厂倒塌、人员伤亡,无法生产出合同约定的产品,无法履行购销合同)。


租赁合同承租方的义务是单纯的付款义务,只要有一部手机即可完成转账支付,不同于生产厂家,不存在因疫情而付款不能,无法履行合同的情况。


根据《合同法解释(二)》第26条规定,情势变更必须导致继续履行合同“对于一方当事人明显不公平”或者“不能实现合同目的”才可以变更或解除,且必须高级人民法院核准。


“对于一方当事人明显不公平”即合同当事人由此产生了合同利益的严重失衡,利益分配发生重大变化,继续履行将牺牲一方的巨大利益为代价而使对方获取巨额利益,需要同时考虑双方当事人的情况,而租赁合同的继续履行并没有导致双方利益严重失衡,利益分配没有发生重大变化,出租方也并未因此获取比既往更多的巨大利益。


“不能实现合同目的”的结果是也只是解除合同,而非变更合同的免租。


“公平原则”是针对于双方当事人的,既要考虑到租客,也要考虑到出租方,单纯考虑租客没有收入而减租,“公平”了租客,不公平了业主,恰恰不符合公平原则。


六、个案系自由裁量权,不足定论


笔者不排除有法官认为出租方应当减免租金,并作出判决的案例,但众所周知,中国不是判例法国家,除非列入最高法院指导性案例,已有判决对日后案件并不具有指导意义,况且即便是最高人民法院,也存在严重的同案异判情况(如笔者所关注的划拨土地上房地产转让合同效力问题,同是2017年,8月22日【2017】最高法民再87号案认定合同有效,12月29日【2017】最高法民再87号案又认定合同无效),所以根据个别判决不能认为本次疫情业主负有减免租金义务。


结论:
感情层面:可以理解;法律层面: 支付是义务,免租是情分,倡议是建议,免与不免,还需协商。



About 信荣 ——信荣(全国)房地产澳门金莎娱乐网站律师团队,2007年12月始创于深圳,目前已在全国28省市设立地方团队,2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”,全国客服:400-0755-618,微信:133-0291-8605。


信荣说:“信荣说,说房市”简称,关注房地产热点,捕捉房地产信息,规避房地产风险,化解房地产纠纷——信荣澳门金莎娱乐网站律师房市观点,不可不知。


关注房地产热点、捕捉房地产信息,规避房地产风险,化解房地产纠纷,以梦为马,不负韶华! ——信荣澳门金莎娱乐网站律师团队,致力于做全国兼具专业度、知名度、美誉度的房地产争议解决专家,实现全国房地产法律服务一线(400-0755-618)解决,欢迎关注!


XML 地图 | Sitemap 地图