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购房宝典系列七——承诺无抵押后重现抵押

黄静丽 发表于[2020-06-29]

购房宝典系列七——承诺无抵押后重现抵押


黄静丽澳门金莎娱乐网站律师     北京市盈科(深圳)澳门金莎娱乐网站律师事务所


买卖双方签约后(合同明确约定交易房产不存在抵押),买家被告知房产存在抵押,再买家给予多次赎楼宽限期之后,卖家依然未按照承诺完成赎楼,作为买家代理澳门金莎娱乐网站律师,怎么破?


一、基本案情


2020年3月17日买卖双方签约,成交价338万元,卖家明确表示房产不存在抵押,并且合同条款也明确约定了没有抵押,否则,需要按照成交价20%承担违约责任。3月23日被告知存在抵押,需要赎楼。买家给予卖家15天赎楼期(4月6日),但并未完成。双方协商后,卖家承诺在4月17日(第二次宽限期)之前完成赎楼,但并未兑现。合同约定逾期5日(4月22日)可以解约,卖家截止24日依然未完成赎楼,26日完成赎楼,21日买家丈夫发微信告知卖家解约。


二、案件结果

双方和解撤诉,解除合同+退回20万元定金+赔偿3万元损失。


三、重要提示


1、卖家要所有产权人签字,若存在代持,建议出名人和借名人同时签字,或者出名人出具书面的授权委托书;房产价值较大时,作为买家,最好要求卖家提供经过公证的授权委托书。


2、本案中,交易房产存在抵押,但卖家签约时告知中介和买家,房产无抵押,并在合同条款中勾选了无抵押的选项(设置了成交价20%的违约金),而且提供了无抵押记录的房地产证复印件,结论就是,房地产证复印件并不能反应交易房产的最新产权状态,需要查档核实。


对于红本不在手的交易房产,买家应要求卖家提供不动产登记中心出具的《不动产权资料电脑查询结果表》,以核实是否存在抵押、查封等限制性权利,同时,抵押的次数和金额要认真对待,若抵押金额超过交易房产的价值,风险太大,不建议购买。


3、及时行使合同解除权。第一,不是对方的任何违约行为都可以解除合同,需要达到约定解除条件或达到法定解除条件;第二、也不是对方达到约定或法定解除条件,守约方就立刻解约。房产交易,标的金额较大,买卖双方在交易之前都是经过深思熟虑的,为了促进房产交易的顺利进行,节约时间、精力或金钱成本,守约方可以给予对方履约的宽限期;第三、在守约方给予履约宽限期之后,违约方依然不履行,没有履约诚意,守约方要立即发出解除合同的通知书,不然,可能将自己陷入被动局面。


本案中,卖家故意隐瞒交易房产存在抵押的事实状况,在买家给予卖家2次宽限期赎楼注销抵押后,卖家依然没有兑现承诺,4月22日约定解除权的条件成就,但买家没有行权,而是在4月27日才发函解除,而卖家却又在26日已经完成赎楼注销了抵押,从事实状态来说,合同具备了履行条件,后续双方和解过程中,卖家总以此作为谈判借口。


4、作为买家,若是夫妻一方签约购房,另一方未签约配偶的行为,是否具有法律效力,需要取决于签约方是否追认。本案中,丈夫在4月21日发微信告知中介和卖家,合同解除,但按照合同约定,4月22日约定解除权才条件成就。所以,要综合整个案件情况,决定是否追认另一方的行为。


5、解约通知函一旦发出,守约方不能再表示出继续履行的意思,否则,可能被认定为对解约通知函的变更。


6、房产交易过程中,对方未按照合同约定的期限履行,守约方要明确自己的意思表示,切忌出现询问式的沟通,比如什么时候办手续、不能再拖了吧、你们不守信用等,要通过书面方式告知,对方需要在哪一天之前完成履行,不然按照合同约定方式进行处理。


7、买卖双方,都需要与中介保持良好的沟通,中介是双方信息传达的中间人,每一次的重要事项,都需要确保中介及时传达,如履约期限的变更、催告函的发送、解约通知函的发送,可以要中介提供转达的截图凭证,避免自己陷入被动局面。




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