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四川高法:新冠肺炎疫情,承租人主张不可抗力免责的,一般不予支持!

张茂荣 发表于[2020-03-05]

这是笔者迄今所见,第一家能够排除舆情压力,以纯法律视角,解读新冠疫情下,承租人不能以不可抗力免除违约责任(更不能免除合同义务)的高级法院公开观点。


▌原创:张茂荣 信荣团队首席澳门金莎娱乐网站律师、房地产争议解决专家

▌主攻: 房地产、小产权房纠纷,涉房家事,城市更新等


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1、《疫情减租:支付是义务,免租是情分,倡议是建议》

2、《“肺炎疫情”,我为什说出租人没有减租义务?

3、《再谈“疫情减租”:没钱,不是不可抗力!——支付能力与支付义务无关》


2020年3月3日,四川省高级人民法院民事审判第一庭公开发布《关于涉疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》,其中“五、关于涉疫情房屋租赁、买卖合同纠纷案件审理的有关问题”部分规定如下:


1.关于房屋租赁合同的当事人援引不可抗力主张免责的问题


在房屋租赁合同中,出租人的主要义务是交付租赁物,承租人的主要义务是支付租金。


出租人主张因疫情全部或部分免责的,应当审查其不能按约交付租赁房屋的具体原因。出租人因其系抗击疫情的一线医务人员或其他工作人员,或者其因封城、交通管制、政府要求停止装修施工、被采取隔离措施等因素,不能按约交付且不能通过其他方式交付租赁房屋的,可以依照合同法第一百一十七条的规定免除或部分免除其违约责任。


承租人的合同义务系金钱给付义务,没有因疫情导致的履行障碍,一般不得免除其违约责任,但承租人因出租人原因未能实际取得租赁房屋的除外。


很显然, 四川高法观点非常明确 :金钱给付义务不存在因肺炎疫情不能履行障碍,故而即便是2月10日全国人大法工委发言人表示“对于因此不能履行合同的,属法律规定的不可抗力事件”,也认为不适用于租赁合同的承租人支付租金, 该观点与笔者观点完全一致:


2月2日,笔者《疫情减租:支付是义务,免租是情分,倡议是建议》原文:租赁合同承租方的义务是单纯的付款义务,只要有一部手机即可完成转账支付,不同于生产厂家,不存在因疫情而付款不能,无法履行合同的情况。——不可抗力不适用于租赁合同的承租方。


2月5日,笔者《“肺炎疫情”,我为什说出租人没有减租义务?——与深圳市罗湖区人民法院商榷》原文:“租赁合同的履行”之于承租人来说就是纯金钱给付义务的支付租金,通过手机银行即可完成,除非银行倒闭,实践中不存在任何承租人“租赁合同的不能履行”。因为租赁合同承租人履行的义务是纯金钱给付义务的支付租金,只要银行不倒闭,可以正常转账,就不存在“不能履行租赁合同”的情况。肺炎疫情发生,银行转账功能不受限,是否构成不可抗力或情势变更,都没有导致承租人“不能履行租赁合同”。肺炎疫情影响的是承租人“商业经营合同”的“不能履行合同”和“继续履行合同对于一方当事人明显不公平”,与租赁合同无涉。


2月7日,笔者《再谈“疫情减租”:没钱,不是不可抗力!——支付能力与支付义务无关》原文:“肺炎疫情”停产停业,影响的是承租人的经营收益,导致的是承租人支付能力的变化。支付能力与支付义务无关,没钱,不是不可抗力。支付租金属于金钱义务,金钱义务不存在不能履行的法律情形。


“举轻以明重”,既然连违约责任都不能免除,又怎么可能免除承租人的租金支付义务?怎么可能堂而皇之、理直气壮地要求出租人减租?


其实,如果不是摊上肺炎疫情,这个法律问题非常简单:人死了都要用遗产偿债,都不能免责,怎么可能在经营亏损、收益减少、支付能力下降时不仅免除违约责任,还免除债务的履行?


一场疫情,法律完全被舆情所绑架,法律人、法官、法院开始讲情不讲法,主张以“公平原则”减租或延长租期,而这一点早已被网友攻破:业主出租房屋也要还贷,租金收益还赶不上房贷利率,是否也有权以不可抗力、收不了租导致贷款合同无法履行要求银行减少月供?而因此获取巨大利润的企业,如租房生产口罩的,是否该加租?......这种通过损害一方利益获取另一方“公平”的行为恰恰不符合“公平原则”,因为“公平原则”是之于双方而非单方的。


除了上述“金钱给付的债务,不得主张不可抗力”外,认为疫情不可抗力承租人有权要求减租的法律人还存在另外一个常识性法律错误,即:混淆了不可抗力免责(免违约责任)和免义务(免合同义务)的区别!


注意几个不同概念:不可抗力、免除责任、违约责任、民事责任、民事义务、约定义务、合同义务。


不可抗力规定于《合同法》第117条,原文是“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任”。


“免除责任”即免除“违约责任”,意思就是因此而违约不受追究,而“违约责任”是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的“民事责任”。


先有义务后有责任,责任因义务而发生,“民事责任”与“民事义务”完全不是一回事。


民事责任,民事法律责任的简称,是指民事主体违反民事义务依法应承担的制裁性法律后果,是基于民事主体违反其所负担的民事义务而产生的,责任方式表现为承担定金罚则、支付违约金、赔偿损失等。


民事义务,分为约定义务与法定义务。约定义务,即合同义务,当事人在合同中约定的义务,租赁合同中,出租人的主要义务是交付租赁物,承租人的主要义务是支付租金。


借用上海市浩信澳门金莎娱乐网站律师事务所澳门金莎娱乐网站律师、法学博士王鹏鹏的话说就是:不可抗力所导致的合同免责,免除的仅仅是因不能履行合同一方所产生的违约责任,并不是免除合同相对方的履行责任。受到本次疫情影响,如果当事人无法履行合同,可以援引《合同法》第117条的规定,不承担相应的违约责任,但绝对不是不履行合同的义务。如受疫情影响个人信用卡逾期、房租无法支付以及企业贷款逾期等情形,违约方可以主张不承担因逾期所产生的违约责任,而不是不履行还款或者支付房租的义务


综上,笔者并非没有同情心,更非反对出租方减租,只是法律人身份使然,于“情”与“法”的交织下探求法律的本质,梳理“情”与“法”的边界,与持应当减租观点的法律人商榷,并提醒承租人:减租是情分,不是义务,只可商量,不可强求。


后记:四川高法该《会议纪要》虽然确认了承租人不能以不可抗力为由免除违约责任(更不能要求减租)的观点,但认为构成情势变更的,商业用房租赁合同的承租人可以以情势变更为由要求承租人减免租金、延长租期(住宅租赁自住合同不可,科研、办公、生产、仓储等用途等租赁合同审慎认定),笔者对此保持异议,认为情势变更也不能作为承租人要求减租的法定理由,详见文头三篇文章。


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